治疗白癜风最好的方法 https://m.39.net/pf/a_4302821.html老路与新路
作者：木宁
编辑：于梅
风品：揽胜
来源：首财——首条财经研究院
寒冬中，孕育新生。
冰封的房地产业，终迎暖意。12月6日，中央政治局会议明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，首次提出“促进房地产业健康发展和良性循环”。
同日，中国人民银行宣布，将于12月15日降准0.5个百分点，释放长期资金约1.2万亿元。
实际上，房企资金面改善来的更早些。中指院数据显示，11月房企融资总额.8亿元，环比上升33.1%。融资结构看，信用债、海外债、信托融资、ABS融资规模占比分别为52.5%、1.4%、30.6%和15.5%，其中信用债融资规模与上月相比增长.1%。
另一好消息是，11月末ABS开始重新发行，其中类Reits有两笔、CMBS/CMBN及购房尾款各有一笔新项目发行。
喜大普奔的消息一个接一个，房地产业“至暗时刻”正在过去。但这不意味着，从业者可以弹冠相庆。反而，乍暖还寒时更考验耐性、韧性。
克而瑞指出，年底房企整体融资环境明显改善，但“问题”房企仍需去杠杆，并将杠杆率、负债率降到相对安全水平，预计融资环境较难实质性改善，资金周转压力或将加剧。
如其所言，一些受困房企正使出十八般武艺“解困”、甚至“续命”，能否破晓黎明、否极泰来还需时间作答。
01
痛卖资本销售收入下滑偿债多急迫？
SHOUCAI
年12月7日，富力地产发布公告称，将广州国际机场富力综合物流园（下称“富力综合物流园区”）30%的权益出售给黑石。除去税项及其他成本及费用后，本次交易富力地产可收取现金付款约12.63亿元。
交易完成后，富力地产将不再拥有目标集团（存续公司及其附属公司，包括空港物流、鼎富及华维）及该等物业的任何股权或所有权益。
早在年1月，富力地产公告显示，已将富力综合物流园区70%的权益转让了黑石，共收取人民币约40.62亿元。加上此次转让的30%的权益，富力地产已将富力综合物流园区%的权益转让给黑石，合计收益约53亿元。
公开信息显示，该物流园位于广州市花都区华东县，占地亩，计划总建筑面积超万平方米。目前落成的高标准仓库、厂房及冷库可出租面积约88.98万平方米，并配套设施亦已落成。未开发的仓库净用地面积约亩。
代表之作拱手让人，自然是忍痛割爱。细心的朋友可察觉，相较第一次交易，本次售价又有缩水。
汇生国际融资总裁黄立冲表示，一般情况下出售控制性股权，价格会相对高一些。此次富力降价出售剩余30%权益，显然是急需套现还债。
富力地产也坦言：出售事项使其在该物流园的投资价值得以变现，带来增强财务灵活性的机会，包括提高资本储备及降低负债比率，有助集团减低风险。而富力计划，出售所得现金用于改善其整体流动性，包括但不限于还款、于公开市场购买现有票据，或提早偿还其他债务。
问题来了：急需背后，富力地产的债务到底有多高？
Wind数据显示，截至今年上半年，富力地产有息负债总额.22亿元，其中短期借款.77亿元，占比38%，而公司账面现金仅.64亿元，面临较大的偿债压力。
值得注意的是，这已是富力地产努力后的结果。
年底，富力地产有息负债总额为.64亿元。半年时间降债.42亿元，去杠杆决心值得肯定，然从三条红线看，其仍处在最危险的“红档”：
截至年6月末，富力地产现金短债比仅0.55；净负债率.5%；剔除预收账款后的资产负债率74.9%。“三红”全踩，意味其无法增加融资规模。
年中报显示，富力地产营业额同比增长18%至.9亿元，但毛利及纯利分别减至85.7亿元及31.8亿元；毛利率较上年同期的33.5%下滑11.2个百分点至22.3%。
下半年，情况仍未好转。
12月7日，富力地产发布年11月未经审核运营数据显示，前11个月累计销售收入约.7亿元，同比减少4.36%，销售面积约.51万平方米；已完成今年年度销售目标亿元的74.78%。
11月单月，富力地产实现销售收入约83.0亿元，较上月环比下降22.21%，同比减少43.15%，销售面积约76.71万平方米。
中指研究院《年1-11月中国房地产企业销售业绩TOP》显示，富力地产今年1-11月以.9亿元销售额排在32名，较上年同期排名23，下降九个名次。
照此趋势，今年无法完成销售目标，几乎是定局。
糟糕表现，也使其评级屡次下调：
9月14日，惠誉将富力地产及其子公司富力香港的评级展望由“稳定”调至“负面”。
10月11日，国际评级机构标普宣布，将富力地产长期发行人评级从“B”降至“B-”，展望为负面。
穆迪也将富力地产的企业家族评级从“B2”下调至“B3”，并将富力地产(香港)有限公司的评级从“B3”下调至“Caa1”，评级展望均为“负面”。
标普认为富力地产销售放缓导致流动性受限，在未来12个月内，富力地产债务偿付方面存在较大压力，且在资产处置方面缺乏进一步的实质进展。
截止12月13日收盘，富力地产股价4.01元，相较开年的9.1元，缩水超半，市值不足亿港元。
显然，在融资端、市场端，富力地产都已难做文章。卖卖卖，自然成了无奈之选。
02
2
如此节流？压力也不小
渡劫并非朝夕
SHOUCAI
痛卖物流园的另一考量，还有李思廉、张力。
9月20日，富力地产公告，主要股东李思廉及张力为支持集团，将提供约80亿港元的股东资金，预计未来一至两个月内完成。
大佬自掏腰包，彰显渡劫决心，难能可贵。
问题在于，当下富力危机，仅靠加速去化、变卖资产就能解决吗？
就算能解决，也非一朝一夕。可偿债时间不等人。
姑且来看具体的偿债节点：
年1月，富力地产将有一笔规模为7.25亿美元的境外债到期，该笔票据的票息率为5.57%。
年7月、11月富力将有两笔规模为2.88亿美元、3.66亿美元的境外债到期，票息率分别为9.%、12.%。
境内债方面，明年，富力地产将要面临“18富力08”“16富力11”、“16富力06”“16富力04”四笔到底境内债，规模分别为40亿元、11.2亿元、9.95亿元、19.05亿元，合计80.2亿元。
仅此算来，就有亿元人民币债务要还。
看来，上文标普说的未来偿付压力较大没有错。全年，富力地产恐怕都要绷紧神经。
在此背景下，除了上文的去化、卖资等“开源”外，“节流”也变得很必要。
国际金融报报道，富力地产旗下的城市更新集团，简称富力城更集团，自11月全集团员工30%的工资暂缓发放后，11月底开始大规模约谈员工，并给出“停职留薪”的通知，在不少员工看来，这与裁员无异，且相比其他企业“N+1”赔偿方案，这种裁员成本更低。
以大湾区城更集团内的珠中江公司为例，将从原有的人缩至50人，其中中山公司原有的40名员工裁员后仅剩8人左右，裁员比例达八成。
当然，此举能有效降低裁员成本，但是否违法劳动法还有待考量。
值得考量的还有业务方面：10月29日，赣州市住房和城乡建设局发布《关于年全市房屋建筑和市政基础设施工程质量专项检查的通报》。
通报显示，赣州富力现代城B01地块未健全项目质量管理体系，未明确专职质量管理人员；施工单位未编制防开裂技术措施；总监未在岗履职，监理规划和实施细则无针对性，见证旁站巡视和平行检验等记录不齐全、不规范，未及时督促标养室不合格等质量问题整改到位；未提供砼试块留样与养护计划；检查时，标养室温度、湿度设置未启用；经查监理日志，未见相关砼进场检查检验内容。
房屋质量无小事，往往承载一个家庭梦想。在“房住不炒”的时代，这样质量房子，就算盖好又有谁会买单？
拿地方面，今年上半年仅新增4个项目，权益投资金额19.5亿元，投销比低至4%。
谨慎拿地，可帮助企业短期缓解负债、现金流压力，但也意味着后续营收、净利会打折扣影响。是否有益长期市场竞争力、长期偿债力？
显然，无论开源还是节流都非一朝一夕。
常言道，病来如山倒、病去如抽丝。富力地产的疗伤、解困还需日拱一卒、以时间换空间。矛盾在于，市场会给富力多少时间？
03
真实负债冷思提前完成回款目标
SHOUCAI
相比之下，中梁控股要好一些，但一些隐忧点也值
